Calculadora de APR

APR vs. tipo nominal: un ejemplo resuelto

Hipoteca de $200,000, 30 años, tipo nominal 6.00%:

• Pago mensual: $1,199.10
• Interés total durante toda la vida del préstamo: $231,677

Ahora añade $4,000 en comisiones del prestamista. El prestatario recibe $196,000 netos, pero sigue pagando $1,199.10 al mes sobre un nominal de $200,000. El APR es la tasa que hace que esos $196,000 se amorticen con el mismo pago mensual: alrededor del 6.17%.

Así que un préstamo del “6.00%” con $4,000 en comisiones es en realidad un 6.17% en términos comparables. Si otro prestamista ofrece un 6.10% sin comisiones, ese es el préstamo más barato pese al tipo nominal más alto.

Qué se incluye en el APR (EE. UU.)

Obligatorio según la Regulación Z:

• Comisión de apertura / comisión de tramitación
• Puntos de descuento
• Comisión del intermediario hipotecario
• Prima inicial del PMI
• Intereses anticipados (intereses de días sueltos)

Excluido:

• Tasación (si no la exige el prestamista)
• Búsqueda de titularidad y seguro (si el prestatario elige el proveedor)
• Gastos de registro
• Impuesto sobre la propiedad y seguro de hogar (partidas de la cuenta de depósito en garantía)

Cada prestamista incluye y excluye partidas de forma algo distinta, por lo que la CFPB publica un documento de cierre estándar (TRID) para forzar comparaciones equivalentes.

APR vs. APY

En una cuenta de ahorros, el APY siempre es mayor que la tasa nominal porque los intereses se capitalizan. En préstamos, se utiliza el APR porque la mayoría de los préstamos se amortizan con un pago mensual fijo y la capitalización es implícita.

Cuando el APR subestima el costo

El APR da por hecho que mantendrás el préstamo hasta el final. Si vendes o refinancias en el año 3 de una hipoteca a 30 años, has pagado los $4,000 íntegros de comisiones pero solo has aprovechado 3 años de la diferencia de tipos: tu tasa efectiva es mucho más alta. ¿Esperas conservar el préstamo poco tiempo? Compara el coste total durante ese horizonte, no el APR.