Calculadora de Hipoteca ARM
Una hipoteca de tipo ajustable (ARM) fija un tipo bajo durante un período introductorio (estructuras típicas de 5/1, 7/1 o 10/1) y luego se revisa cada año a un tipo ligado al mercado. Esta calculadora muestra los dos números que importan: lo que pagas durante los años fijos y lo que pagarías si el tipo sube hasta tu hipótesis de prueba de estrés en la primera revisión. La diferencia entre ambos es el riesgo del ARM en dólares.
Cómo modelar un ARM
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1
Introduce el importe del préstamo y el plazo
Normalmente el principal completo tras la entrada, amortizado a 30 años.
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2
Define el tipo introductorio y el período fijo
El tipo gancho (por ejemplo, 5,5%) que se aplica durante los años fijos (5, 7 o 10).
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3
Define un tipo ajustado para la prueba de estrés
Usa el índice actual más el margen, o el límite máximo de por vida: lo que quieras ver.
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4
Consulta ambos pagos y el saldo en la revisión
La calculadora amortiza el período introductorio y luego reamortiza el saldo restante al nuevo tipo durante el plazo que queda.
Leyendo una cotización de ARM
Los productos ARM se escriben como período-inicial / frecuencia-de-ajuste. Un ARM 5/1 es fijo por 5 años y luego se ajusta cada 1 año. Un ARM 7/6 es fijo por 7 años y luego se ajusta cada 6 meses (ahora estándar bajo índices SOFR).
| Producto | Años fijos | Ajusta cada | Uso típico |
|---|---|---|---|
| 5/1 ARM | 5 | 1 año | Compradores que planean vender o refinanciar dentro de 5 años |
| 7/1 ARM | 7 | 1 año | Lo mismo, más tiempo |
| 10/1 ARM | 10 | 1 año | Largo período introductorio, menor descuento frente a 30 años fijo |
| 5/6 ARM | 5 | 6 meses | Préstamos modernos indexados a SOFR |
Límites de tasa
La mayoría de los ARMs tienen una estructura de límite escrita como inicial/periódico/vida, por ejemplo, 2/2/5. Eso significa:
- Subida máxima del 2% en la primera revisión
- Subida máxima del 2% en cada revisión posterior
- Subida máxima del 5% sobre el tipo inicial, en toda la vida del préstamo
Introduce el límite de por vida en el campo del tipo ajustado para ver el pago en el peor de los casos.
La verdadera pregunta
El ARM solo sale más barato que un préstamo fijo en los meses que lo mantienes al tipo introductorio. Si los tipos están estables o bajan cuando termina tu período fijo, ganas tú. Si han subido, el golpe en la cuota puede ser brutal. Calcula siempre el horizonte de equilibrio antes de firmar.
Preguntas frecuentes
Los nuevos ARMs en EE. UU. están indexados al SOFR promedio a 30 días (Tasa de Financiamiento Overnight Asegurada) publicado por la Reserva Federal de Nueva York. Los ARMs indexados a LIBOR fueron eliminados en 2023.
Tipo de la revisión = índice + margen, sujeto a los límites de tu contrato. El margen es fijo durante toda la vida del préstamo (normalmente del 2,25% al 3,00%); el índice se mueve con el mercado.
Sí: después de cada ajuste, el saldo restante se reparte en el plazo que queda al nuevo tipo, así que las cuotas cambian pero el préstamo se sigue saldando según lo previsto.
Cuando el descuento del tipo introductorio multiplicado por los meses que realmente mantengas el préstamo supera el coste de cualquier subida de tipos posterior. Para un horizonte de 5 años con un descuento del 1%, un ARM casi siempre gana.
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