Calculadora de tasa de capitalización (cap rate)
La tasa de capitalización, o cap rate, es la forma más rápida de medir cuántos ingresos genera una inversión inmobiliaria en relación con su precio. Expresa el resultado neto de explotación de un inmueble como un porcentaje de lo que pagas por él, de modo que dos operaciones muy distintas pueden compararse directamente. Introduce el precio de compra, los ingresos brutos anuales y los gastos de explotación anuales, y esta calculadora te devuelve al instante el cap rate, el resultado neto de explotación (NOI) y el NOI mensual. Un cap rate más alto suele significar más ingresos por cada euro invertido, pero también puede ser señal de un mayor riesgo.
Cómo calcular el cap rate
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1
Introduce el precio de compra
Usa el precio que pagaste o que esperas pagar por el inmueble. Es el denominador del cap rate, así que utiliza una cifra realista «todo incluido» para obtener el resultado más fiable.
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2
Introduce los ingresos brutos anuales
Suma el alquiler y cualquier otro ingreso que genere el inmueble durante un año completo a precios de mercado realistas, antes de deducir gasto alguno.
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3
Introduce los gastos anuales
Suma los costes de explotación anuales: gestión, seguro, mantenimiento, impuestos sobre la propiedad, suministros y una previsión de desocupación. Excluye las cuotas de la hipoteca: el cap rate ignora la financiación.
La fórmula
La tasa de capitalización se construye a partir de dos números: el resultado neto de explotación y el precio.
- Resultado neto de explotación (NOI) = ingresos brutos anuales − gastos de explotación anuales
- Cap rate = (NOI ÷ precio de compra) × 100
Es fundamental que el NOI excluya las cuotas de la hipoteca, la amortización y el impuesto sobre la renta. El cap rate mide el inmueble en sí, no cómo lo financias, que es justo lo que lo hace útil para comparar operaciones en igualdad de condiciones.
Un ejemplo resuelto
Compras un pequeño piso de alquiler por 250.000 €. Genera 25.000 € de alquiler bruto al año y gastas 7.500 € anuales en gestión, seguro, impuestos, mantenimiento y una previsión de desocupación.
NOI = 25.000 − 7.500 = 17.500 €.
Cap rate = (17.500 ÷ 250.000) × 100 = 7,00 %.
NOI mensual = 17.500 ÷ 12 = 1.458,33 €.
Así, cada euro de precio devuelve siete céntimos al año en ingresos de explotación, antes de cualquier préstamo.
| Precio de compra | Ingresos brutos | Gastos | NOI | Cap rate |
|---|---|---|---|---|
| 180.000 € | 21.600 € | 6.300 € | 15.300 € | 8,50 % |
| 250.000 € | 25.000 € | 7.500 € | 17.500 € | 7,00 % |
| 420.000 € | 35.280 € | 11.760 € | 23.520 € | 5,60 % |
Errores que conviene evitar
- Incluir la hipoteca. El cap rate es sin apalancamiento. Meter las cuotas del préstamo en los gastos infravalora el NOI y rompe la comparabilidad.
- Olvidar la desocupación. Un inmueble rara vez está ocupado al 100 %. Presupuesta una previsión de desocupación realista dentro de los gastos.
- Usar el alquiler pedido y no el de mercado. Unos ingresos optimistas inflan el cap rate. Contrasta los alquileres con anuncios comparables.
- Perseguir el número más alto. Un cap rate muy elevado puede indicar una mala ubicación, mantenimiento aplazado o más riesgo, no una ganga.
Preguntas frecuentes
Depende del mercado y del tipo de activo. En muchas zonas un cap rate del 5–10 % es habitual, con las ubicaciones prime y de bajo riesgo en la parte baja y los mercados de mayor riesgo o rentabilidad en la parte alta. Compáralo con inmuebles similares de la misma zona en lugar de con un objetivo universal.
No. El cap rate es una medida sin apalancamiento: el resultado neto de explotación excluye las cuotas de la hipoteca, por lo que refleja la rentabilidad del inmueble con independencia de la financiación. Para tener en cuenta un préstamo, usa una calculadora de cash-on-cash o de propiedad de alquiler.
Están muy relacionados. Tanto la rentabilidad neta del alquiler como el cap rate dividen los ingresos después de gastos entre el precio. El cap rate es el término estándar en el sector inmobiliario comercial y siempre usa el resultado neto de explotación, mientras que la rentabilidad del alquiler se suele expresar tanto en bruto como en neto.
Los costes de explotación anuales: gestión de la propiedad, seguro, impuestos sobre la propiedad, mantenimiento, suministros que pagues tú y una previsión de desocupación. No incluyas el principal ni los intereses de la hipoteca, la amortización ni las mejoras de capital puntuales.
No. Cada cálculo se ejecuta por completo en tu navegador. Nada de lo que escribes se envía a un servidor ni se guarda en ningún sitio.
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