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Calculadora de DSCR

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Calcula el ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de un inmueble con el resultado operativo neto y el servicio total de la deuda del mismo periodo. Introduce el NOI directamente o calcúlalo restando los gastos de explotación de los ingresos brutos efectivos, y consulta las cifras anualizadas, el margen de flujo de caja y la comparación con tu propio objetivo. Es un cálculo preliminar para inmuebles comerciales, no una decisión crediticia ni una herramienta para determinar el importe del préstamo.

Cómo calcular el DSCR de un inmueble

  1. 1

    Elige un único periodo

    Selecciona anual o mensual y usa ese mismo periodo para todos los importes. Las cifras mensuales se multiplican por 12 para mostrar resultados anualizados.

  2. 2

    Introduce el NOI del inmueble

    Indica el resultado operativo neto directamente o resta los gastos de explotación de los ingresos brutos efectivos. No incluyas el servicio de la deuda entre los gastos de explotación.

  3. 3

    Introduce el servicio de la deuda

    Usa el total de capital e intereses exigible en el periodo elegido. El importe debe ser mayor que cero.

  4. 4

    Revisa el ratio

    Consulta el DSCR, los importes anualizados, el margen de flujo de caja, el porcentaje de cobertura y la diferencia respecto a un objetivo positivo opcional.

Fórmula del DSCR

Esta calculadora centrada en inmuebles utiliza estas fórmulas:

  • NOI = ingresos brutos efectivos − gastos de explotación
  • DSCR = NOI ÷ servicio de la deuda
  • Margen de flujo de caja = NOI − servicio de la deuda
  • Porcentaje de cobertura = DSCR × 100

El resultado operativo neto (NOI) es el ingreso del inmueble después de los gastos de explotación, pero antes del servicio de la deuda. El servicio de la deuda es el capital y los intereses exigibles por la financiación del inmueble durante el mismo periodo. No restes la hipoteca en el desglose de gastos y vuelvas a introducirla como servicio de la deuda.

Ejemplo práctico

Supongamos que un inmueble comercial genera un NOI anual de 150.000 € y soporta un servicio anual de la deuda de 120.000 €.

  • DSCR = 150.000 ÷ 120.000 = 1,25
  • Margen de flujo de caja = 150.000 − 120.000 = 30.000 €
  • Porcentaje de cobertura = 1,25 × 100 = 125 %

Las cifras mensuales de 12.500 € y 10.000 € producen el mismo ratio porque ambas se anualizan con el mismo factor. Un ratio superior a 1 solo indica que el NOI introducido supera el servicio de la deuda indicado; uno inferior a 1 señala lo contrario. Esa relación aritmética no determina si una entidad concederá el préstamo.

Compara definiciones equivalentes

La Oficina del Contralor de la Moneda de Estados Unidos describe el DSCR inmobiliario como el NOI dividido por el servicio anual de la deuda. Sin embargo, cada entidad puede usar un flujo de caja neto ajustado, descontar reservas, aplicar pagos bajo escenarios de tensión o incluir otras obligaciones. Antes de comparar el resultado con una oferta o una cláusula financiera, comprueba cómo define la entidad los ingresos, los gastos y el servicio de la deuda. El objetivo que introduzcas es solo una referencia, no un requisito universal fijado por la calculadora.

La herramienta no estima el importe máximo de un préstamo, el tipo de interés, el valor del inmueble, los impuestos ni la solvencia. Ofrece una estimación aritmética para planificación y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o crediticio.

Preguntas frecuentes

Con los importes introducidos, el NOI equivale al 125 % del servicio de la deuda. Es decir, el NOI es un 25 % superior. No es una decisión de crédito, ya que las definiciones y exigencias varían según la entidad.

Usa los ingresos del inmueble después de gastos ordinarios como gestión, seguro, impuestos sobre la propiedad, reparaciones, suministros pagados por la propiedad y una provisión por desocupación cuando corresponda. Excluye el servicio de la deuda. La entidad puede hacer sus propios ajustes o deducir reservas.

Sí, en esta calculadora. Introduce el total de capital e intereses exigible durante el periodo seleccionado. Si una entidad incluye otras obligaciones, usa su total definido al compararlo con sus requisitos.

Sí. Selecciona mensual e introduce todos los importes en esa periodicidad. La calculadora multiplica NOI y servicio de la deuda por 12 para mostrarlos anualmente; el DSCR no cambia porque ambos reciben el mismo factor.

No existe un umbral universal. El nivel adecuado depende de la entidad, el tipo de inmueble, la estabilidad del flujo de caja, la amortización y el método de análisis. Usa el objetivo opcional solo frente a una exigencia que hayas verificado.

No. El importe del préstamo también puede depender del tipo de interés, la amortización, la relación préstamo-valor, el rendimiento de la deuda, las reservas y la política de la entidad. Esta herramienta solo calcula el DSCR del inmueble y sus cifras de flujo de caja.

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