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Calculadora de patrimonio de la vivienda

Paso 1 / 3 Capital propio de la vivienda
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El patrimonio de una vivienda es aritmética sencilla: el valor de mercado menos lo que todavía debes. Sin embargo, los bancos y planificadores suelen analizarlo en relación con el ratio préstamo-valor y con la parte que una entidad te dejaría financiar realmente. Introduce tu estimación de valor y el capital pendiente de la hipoteca, y esta calculadora te devuelve el patrimonio neto, el ratio préstamo-valor (LTV) y el porcentaje de la vivienda que te pertenece por completo.

Cómo calcular el patrimonio de tu vivienda

  1. 1

    Introduce el valor de mercado estimado

    Usa una tasación reciente o una valoración automática de un portal inmobiliario como Idealista o Fotocasa.

  2. 2

    Introduce el capital pendiente de la hipoteca

    Tómalo del último recibo o del cuadro de amortización, no del importe original del préstamo.

  3. 3

    Revisa el patrimonio y el ratio préstamo-valor

    La calculadora devuelve el patrimonio en euros, el patrimonio en porcentaje y el ratio préstamo-valor (LTV).

  4. 4

    Comprueba tu porcentaje de propiedad

    Mira qué parte de la vivienda te pertenece por completo. Si piensas financiarte con ella, las entidades suelen limitar la extracción al 80–90 % del valor, así que el patrimonio utilizable suele ser inferior a la cifra total.

Patrimonio, ratio préstamo-valor y tu porcentaje de propiedad

Las tres cifras

  • Patrimonio neto = valor de mercado − capital pendiente (+ cualquier segunda hipoteca o carga).
  • Ratio préstamo-valor (LTV) = capital pendiente ÷ valor de mercado, expresado en porcentaje.
  • Porcentaje de propiedad = 100 − LTV: la parte de la vivienda que te pertenece por completo.

Ejemplo

Vivienda valorada en 300.000 €, hipoteca de 180.000 €, sin segunda carga:

Métrica Valor
Patrimonio neto 300.000 € − 180.000 € = 120.000 €
Patrimonio en % 120.000 ÷ 300.000 = 40 %
Ratio préstamo-valor (LTV) 180.000 ÷ 300.000 = 60 %

Si piensas financiarte contra ese patrimonio, las entidades limitan la financiación conjunta (CLTV) al 80–90 % del valor de la vivienda. Con este ejemplo, un límite del 80 % permite extraer 60.000 € y uno del 90 %, 90.000 €, cifras muy por debajo de los 120.000 € de patrimonio total. La mayoría de las entidades fijan el límite en el 85 % para las mejores condiciones y permiten hasta el 90 % con un buen perfil crediticio. Las subrogaciones con capital adicional suelen limitarse al 80 %.

Por qué el valor de mercado es el dato más delicado

  • Las valoraciones automáticas (AVM) de los portales suelen quedar dentro de un 3–7 % de una tasación formal en un mercado maduro, pero pueden desviarse un 15–20 % en propiedades rurales o singulares.
  • Las ventas comparables recientes de los últimos 90 días son la mejor comprobación rápida.
  • Una tasación formal cuesta entre 300 € y 500 € y es obligatoria antes de que una entidad financie una ampliación de hipoteca o una subrogación.

Cuándo el patrimonio no equivale a dinero en efectivo

  • Los gastos de venta se llevan un 6–10 % del valor (agencia, impuesto de transmisiones, notaría). Una vivienda con «120.000 € de patrimonio» deja alrededor de 105.000 € netos tras los gastos.
  • Extraer patrimonio mediante una ampliación de hipoteca o una subrogación lo convierte de nuevo en deuda, no en dinero gratis.
  • Las segundas hipotecas, los embargos fiscales y las cargas de la comunidad reducen el patrimonio efectivo antes de que una entidad financie la extracción.

Preguntas frecuentes

Para una estimación rápida, promedia las valoraciones automáticas de dos portales distintos (Idealista, Fotocasa). Para decisiones que implican dinero de verdad (subrogación, ampliación de hipoteca, venta), paga una tasación de un profesional homologado. Las valoraciones automáticas pueden desviarse un 10 % en viviendas singulares o rurales.

Rara vez. Las reformas de cocina y baño recuperan de media entre el 50 % y el 75 % de su coste en la venta; añadir una piscina o acabados a medida suele recuperar mucho menos. El aumento de valor que cuenta para el patrimonio es el veredicto del mercado, no la suma de tus facturas.

Sí. Si el valor de la vivienda cae por debajo del capital pendiente (patrimonio negativo), el ratio préstamo-valor supera el 100 %. Esto ocurrió de forma generalizada entre 2008 y 2010. La calculadora muestra el patrimonio negativo como un valor negativo.

Sí. Suma el saldo de la segunda carga a la deuda total que introduces; la cifra de patrimonio resta toda la deuda que pesa sobre la vivienda, no solo la primera hipoteca.

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