Calculadora de Asequibilidad de Vivienda
Los prestamistas hipotecarios no consideran lo que “sientes” que puedes gastar; calculan las relaciones deuda-ingreso contra umbrales específicos. Esta calculadora aplica las mismas reglas: DTI frontal, DTI trasero, pago inicial, impuestos y seguros, para encontrar el precio máximo de compra que un prestamista probablemente aprobará, y una cifra conservadora que mantenga tu pago mensual por debajo del 28% de los ingresos brutos.
Cómo estimar lo que puedes permitirte
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1
Ingresa el ingreso bruto del hogar
Mensual o anual, antes de impuestos. Incluye solo ingresos que puedas documentar en recibos de pago o declaraciones de impuestos.
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2
Agrega deudas mensuales existentes
Los préstamos de automóviles, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas de crédito y otras deudas recurrentes cuentan para el DTI trasero.
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3
Establece el pago inicial y la tasa
Incluye cualquier crédito del vendedor y una tasa hipotecaria actual realista para tu nivel de crédito.
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4
Agrega impuestos, seguros, HOA
La tasa de impuesto a la propiedad, el seguro de propietarios y las tarifas de HOA cuentan dentro del cálculo PITI del prestamista.
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5
Revisa los dos números
El precio máximo aprobado (límite del prestamista) y el precio cómodo (regla del 28%) se presentan uno al lado del otro.
Las reglas de DTI que utilizan los prestamistas
La suscripción convencional en EE. UU. sigue dos relaciones deuda-ingreso, a menudo escritas como “28/36”.
| Relación | Objetivo | Lo que mide |
|---|---|---|
| DTI frontal | 28% | Pago de vivienda (PITI) ÷ ingreso mensual bruto |
| DTI trasero | 36-43% | Todos los pagos de deuda ÷ ingreso mensual bruto |
- Los préstamos conformes de Fannie Mae y Freddie Mac permiten hasta 45-50% de DTI trasero con buen crédito y reservas.
- Los préstamos FHA generalmente tienen un límite del 43% en DTI trasero, a veces 50% con factores compensatorios.
- Los préstamos VA utilizan una prueba de ingreso residual en lugar de un límite estricto de DTI.
Componentes de PITI
- Principal e Interés (Principal and Interest): el pago hipotecario amortizado.
- Taxes (impuestos): impuesto a la propiedad anual dividido por 12.
- Insurance (seguro): seguro de propietarios más PMI si el pago inicial es inferior al 20%.
Un ejemplo trabajado
Ingreso bruto del hogar $120,000/año = $10,000/mes. Al 28% frontal, PITI máximo = $2,800. Con una tasa hipotecaria del 7%, 1.1% de impuesto a la propiedad, $1,500/año de seguro, 20% de pago inicial:
- Presupuesto mensual de principal e interés ≈ $2,800 − $230 (impuesto) − $125 (seguro) = $2,445
- $2,445 al 7% durante 30 años = ~$367,000 préstamo
- Más 20% de pago inicial = ~$459,000 casa
Un escenario de pago inicial del 10% agrega PMI de aproximadamente $150/mes, reduciendo el precio asequible en aproximadamente $25,000.
Costos ocultos que los compradores pasan por alto
- Costos de cierre: 2-5% del precio de compra.
- Mudanza, reparaciones iniciales, nuevos electrodomésticos: presupuestar 1-2% del precio en los primeros seis meses.
- Reserva de emergencia: los prestamistas quieren ver de 2 a 6 meses de PITI en ahorros después del cierre.
Preguntas frecuentes
Los prestamistas te aprobarán hasta el 43-50% de DTI trasero, pero eso deja poco margen para reparaciones de automóviles, viajes o ahorros para la jubilación. La regla del 28% frontal es un colchón de seguridad que la mayoría de los planificadores financieros recomiendan.
Sí. Cuando el pago inicial es inferior al 20%, el PMI se estima en 0.5-1% del préstamo por año dependiendo de tu puntaje de crédito, y se agrega al PITI mensual.
Utiliza la tasa impositiva efectiva de tu área objetivo: típicamente 0.5-2.5% del valor tasado por año en EE. UU. El prestamista utiliza esto para la cuenta de depósito en garantía y agrega 1/12 de la factura anual a tu pago mensual.
Solo si estarán en la solicitud de la hipoteca. Los prestamistas consideran los ingresos y deudas de cada prestatario en el contrato; excluir a un cónyuge mantiene sus deudas fuera del DTI pero también elimina su ingreso de la relación.
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